CESSIONE IMMOBILI – COSA CAMBIA DAL 1 GENNAIO 2014

Il D.L. n.104 del 12.9.2013 pubblicato in G.U. n.214 del 12 settembre 2013 noto come “Decreto Istruzione” contiene al suo interno alcune norme fiscali che decorreranno dal prossimo 1^ gennaio 2014 sommandosi ai provvedimenti già previsti dal precedente D.Lgs 14.03.2011 n. 23 più noto come “decreto IMU”.

Tali provvedimenti riguardano in modo particolare l’applicazione dell’Imposta di Registro sui trasferimenti immobiliari.

 L’art. 10 del D.Lgs. 14.3.2011, n. 23 (sul «Federalismo fiscale») aveva già previsto – con decorrenza 01/01/2014 – un nuovo quadro normativo per la tassazione dei trasferimenti immobiliari, accorpando in due sole aliquote (2% e del 9%) l’imposta di registro attualmente in vigore con numerose variabili, stabilendo altresì un importo minimo di imposta pari a €. 1.000,00, in assenza di trasferimenti soggetti ad IVA.

Dal primo gennaio 2014, quindi, si applicherà l’aliquota del 9% per tutti i trasferimenti immobiliari (fabbricati e terreni) a titolo oneroso, mentre quella del 2% sarà riservata alle sole case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminente pregio artistico o storico), laddove esistano le condizioni oggettive e soggettive di cui alla nota IIbis), ossia aventi i requisiti «prima casa».

REQUISITI PRIMA CASA

L’art. 10 D.Lgs. 23/2011 ha eliminato le altre note dell’art. 1 Tariffa Parte Prima, allegata al D.P.R. 26.04.1986 n. 131 salvo, quella relativa alle agevolazioni «prima casa», contenuta nella Nota II-bis:

1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende, ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come «prima casa» sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;

b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’art. 1, L. 168/1982, all’art. 2, D.L. 12/1985, conv., con modif., dalla L. 118/1985, all’art. 3, co. 2, L. 415/1991, all’art. 5, co. 2 e 3, DD.LL. 14/1992, 237/1992, e 293/1992, all’art. 2, co. 2 e 3, D.L. 348/1992, all’art. 1, co. 2 e 3, D.L. 388/1992, all’art. 1, co. 2 e 3, D.L. 455/1992, all’art. 1, co. 2, D.L. 16/1993, conv., con modif., dalla L. 75/1993 e all’art. 16, D.L. 155/1993, conv., con modif., L. 243/1993.

2. In caso di cessioni soggette ad Iva le dichiarazioni di cui alle lett. a), b) e c) del co. 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lett. a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lett. a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette ad Iva, l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30% della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al co. 4 dell’art. 55, D.P.R. 131/1986. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Inoltre, per l’individuazione dei fabbricati di lusso, fino al 31.12.2013 si continuerà a far riferimento – ai fini oggettivi e fermi restando i requisiti soggettivi dell’acquirente – al D.M. 2.8.1969, mentre dal 01.01.2014 saranno considerati di lusso i soli fabbricati appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (come avviene ai fini IMU).

REGIME IVA

Il testo normativo risulta, però, non coordinato con le regole Iva, le quali, per la classificazione dei fabbricati di lusso – sia ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 4% per gli immobili «prima casa» (n. 21, Tabella A, Parte Seconda, D.P.R. 633/1972), sia dell’aliquota del 10% per le altre abitazioni non di lusso (es. fabbricati Tupini; n. 127-undecies, Tabella A, Parte Terza, medesimo D.P.R.) – fanno ancora riferimento al D.M. del 1969 e non alla categoria catastale.

È opportuno ricordare che, secondo il noto principio di alternatività Iva-registro (art. 40, D.P.R. 131/1986), l’imposta di registro in misura percentuale si applica agli atti di trasferimento non assoggettati ad Iva (es. quando il cedente non opera quale soggetto Iva) ovvero esenti da Iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972.

Nel caso di atti assoggettati ad Iva, l’imposta di registro si applica in misura fissa.

La riduzione dell’aliquota proporzionale per gli immobili «prima casa» vale ai soli fini del registro, mentre non è stata prevista un’analoga riduzione in ambito IVA per il quale resta valida l’aliquota del 4%.

Per tutti gli altri trasferimenti immobiliari (inclusi i trasferimenti coattivi come quelli derivanti da espropriazione per pubblica utilità o in conseguenza della stipula di atti costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento o di rinuncia agli stessi), invece, si passerà dalle diverse aliquote o dalla tassazione fissa ad una aliquota unica del 9%.

CESSIONE IMMOBILI ABITATIVI DAL 01/01/2014 – TABELLA DI SINTESI

 Scarica Tabella in formato PDF

CESSIONE IMMOBILI STRUMENTALI AL 01/01/2014 – TABELLA DI SINTESI

 Scarica tabella in formato PDF

Monza e Brianza – Desio 16/01/2013