Opzione cedolare secca nei contratti di locazione

― 3 Maggio 2020

La così detta cedolare secca è una modalità alternativa ed opzionale, per le persone fisiche, per tassare i proventi derivanti dalla locazione di immobili abitativi, che può essere utilizzata solo se sussistono alcune precise condizioni stabilite dalla legge.

Mentre la modalità ordinaria di tassazione dei proventi in commento avviene attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), la cedolare secca utilizza un’imposta sostitutiva con due aliquote reali: quella del 10% e quella del 21%. L’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto o anche nelle successive annualità.

Soggetti interessati

L’opzione per tale imposizione sostitutiva è riservata al locatore, persona fisica, che risulta detenere l’immobile attraverso un diritto di proprietà ovvero attraverso altro diritto reale di godimento, come ad esempio l’usufrutto.

Si tratta a tutti gli effetti di una modalità alternativa ed opzionale per tassare i proventi derivanti dalla locazione di immobili che, di conseguenza, non scontano più né l’Irpef né le relative addizionali, bensì l’imposta sostitutiva richiamata.
Tale opzione è possibile solo se sussistono alcune precise e principali condizioni:

  • entrambe le parti, ossia locatore e locatario, devono essere persone fisiche;
  • l’immobile deve essere posseduto o detenuto dal locatore e deve essere condotto dal locatario non in regime d’impresa;
  • l’immobile deve essere di tipo abitativo.

Non possono in ogni caso accedere al regime della cedolare secca i soggetti, persone fisiche, che procedono alla locazione dei fabbricati ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività d’impresa, dell’arte o della professione, nonché le società di persone e le società di capitali, così come gli enti commerciali e non commerciali.

Qualora siano presenti più soggetti titolari di vari diritti sul medesimo fabbricato, la cedolare secca può essere applicata in modo separato da ciascun locatore a nulla rilevando, quindi, che uno o più dei comproprietari decidano di mantenere la tassazione attraverso l’Irpef e le relative addizionali.

Modalità e termini di adempimento

È il decreto legislativo n. 23 del 2011 ad aver introdotto nel nostro ordinamento fiscale la cedolare secca.
Il primo comma dell’articolo 3, del decreto legislativo n. 23, stabilisce letteralmente che “in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime”.

La cedolare secca è sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione che non deve assolutamente prevedere aumenti di canone.

La cedolare secca utilizza due aliquote reali, che non aumentano con l’aumentare del reddito. Tali aliquote sono, come si diceva, due:

  • la prima è quella del 10%, che è applicabile in determinati particolari casi;
  • la seconda è fissata al 21%, che è applicabile in modo generale in tutti i casi diversi da quelli a cui si applica l’aliquota ridotta di cui si è detto nell’alinea precedente.

Per quanto riguarda gli immobili, la norma stabilisce si debba trattare di immobili solo ad uso abitativo. Si tratta, quindi, dei fabbricati accatastati nella categoria catastale “A”, fatta esclusione della categoria “A10”, che vengano locati per finalità abitative, e le relative pertinenze. Sono, quindi, escluse dal regime sostitutivo in parola le locazioni di fabbricati ad uso abitativo ma il cui locatario risulti essere un soggetto che esercita attività d’impresa, a nulla rilevando, in questo caso, l’utilizzo che lo stesso locatore effettua dell’immobile locato.

L’esercizio dell’opzione

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata:

  • in sede di registrazione del contratto di locazione;
  • nelle annualità successive;
  • in fase di comunicazione della proroga del contratto.

Per l’esercizio dell’opzione deve essere rispettato il termine di 30 giorni dalla stipula del contratto, dalla scadenza dell’annualità precedente ovvero dalla proroga.

N.B. In base alla sospensione degli adempimenti tributari che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020 disposta dall’articolo 62, primo comma 1, del Dl 18/2020, per perfezionare la registrazione del contratto c’è tempo fino al 30 giugno; di conseguenza è sospeso anche il versamento dell’imposta di registro (non dovuto per chi opta per la cedolare secca).
Nel caso in cui, però, il contribuente optasse comunque per la registrazione del contratto di locazione durante il predetto periodo di sospensione, anche l’imposta di registro, se dovuta, va versata nella ordinaria scadenza ossia entro 30 giorni dalla registrazione.
I versamenti delle rate successive dell’imposta di registro dovuta per i contratti di locazione già registrati, vanno invece eseguiti nelle normali scadenze.

Per quanto concerne l’opzione per la cedolare secca rimane valida la sospensione predetta, nel senso che anche l’esercizio per l’imposizione sostitutiva potrà godere di tale dilazione dei termini.

Se, infine, l’opzione per la cedolare dovesse essere esercitata in una annualità successiva alla prima, e la scadenza di tale successiva annualità dovesse ricadere all’interno del periodo di sospensione, si ritiene che in questo caso non si possa godere del termine di sospensione. Si potrebbe creare, infatti, in base a quanto affermato dall’Agenzia con la predetta circolare 8/E/2020, la presunzione che il contribuente sia in ritardo con il versamento dell’imposta di registro annuale, versamento che, come detto, non è sospeso, e pertanto si potrebbe arrivare a determinare la perdita della possibilità di esercizio dell’opzione per la cedolare secca. È consigliabile, quindi, in caso di opzione successiva alla prima registrazione del contratto, di esercitarla entro i normali termini.

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