IMMOBILI – LE IMPOSTE SULLE COMPRAVENDITE

L’ACQUISTO DI FRABBRICATI AD USO ABITATIVO

 Per l’acquisto di un fabbricato si applicano, in via generale, l’Iva e/o l’imposta di registro (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale.

 Si riporta una tabella esplicativa delle imposte dovute dall’acquirente

*  21% se il fabbricato è di lusso.

¹ dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012), in luogo del regime naturale dell’esenzione, le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assoggettate a Iva (10%, o 21% per i fabbricati di lusso) se il cedente opta nell’atto di vendita per il regime dell’imponibilità. In caso di opzione e applicazione dell’Iva, le imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

Quando si acquista la “prima casa” si applicano, invece, aliquote agevolate (si rimanda al paragrafo successivo).

Per le compravendite di immobili, anche se assoggettate a Iva, le parti devono inserire nel rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

–         le modalità di pagamento (assegno, bonifico, eccetera) del corrispettivo

–         se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio

–         le spese sostenute per detta attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

 L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.

In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato a effettuare apposita segnalazione all’Agenzia delle Entrate.

COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale

 Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Per le vendite di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

–         le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito

–         sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Questo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30% dell’onorario del notaio, che viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.

Alle cessioni degli immobili a uso diverso da quello abitativo (terreni, negozi, uffici, eccetera) e loro pertinenze, non può essere applicata questa modalità di tassazione.

 Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

–         110 per la prima casa

–         120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)

–         140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

–         60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

–         40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

La base imponibile per l’IVA

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.

L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Per l’acquisto della “prima casa” e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate.

¹ dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012), in luogo del regime naturale dell’esenzione, le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese che le hanno costruite o ristrutturate, oltre il termine di 5 anni, sono assoggettate a Iva (4%) se il cedente opta nell’atto di vendita per il regime dell’imponibilità. In caso di opzione e applicazione dell’Iva, le imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

 Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

–         C/2 (cantina o soffitta)

–         C/6 (garage o box auto)

–         C/7 (tettoia chiusa o aperta).

Requisiti per i benefici

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

–         l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (G.U. n. 218 del 27/8/69)

–         l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’Aire, anagrafe degli italiani residenti all’estero), deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

 Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia, non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

 Inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

–         di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato

–         di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

–         di impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.

Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Decadenza dell’agevolazione

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

–         le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false

–         non trasferisce la residenza nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto

–         vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

 Le agevolazioni non si perdono nei seguenti due casi:

–         quando, entro un anno dalla vendita, il contribuente acquista un’immobile situato in uno Stato estero, sempreché esistono strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale

–         quando, entro un anno dalla vendita (o dalla donazione), il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

 Con riferimento alla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi, con la Risoluzione n. 105/E del 3 ottobre 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

–         se è ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto può revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. A tal fine, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo la riliquidazione dell’imposta. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non sarà applicata, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione

–         se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di diciotto mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. In tale situazione, il contribuente ha comunque la possibilità, sempreché la violazione non è stata già constatata, di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. È sufficiente che egli presenti un’istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto con cui dichiari l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richieda la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione opportunamente ridotta, in applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso.

 Riguardo al caso del contribuente che vende l’abitazione, acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di cinque anni, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni (Risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012):

–         se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni (periodo entro il quale è necessario, per non incorrere nella decadenza, riacquistare un altro immobile da adibire a “prima casa”), il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra casa di abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In tal modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente dovrà versare la differenza tra l’imposta pagata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi

–         se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di dodici mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza del beneficio “prima casa” goduto al momento del primo acquisto. In tal caso, egli ha comunque la possibilità di beneficiare del ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni (sempreché la violazione non sia stata già constatata).

IL CREDITO DI IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA

È previsto un credito d’imposta per le persone che hanno ceduto l’abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso (anche se non ultimata) costituente prima casa.

Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l’abitazione con atto soggetto a Iva prima del 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni prima casa in quanto, all’epoca, si applicava in ogni caso l’Iva ridotta) ma, comunque, non prima dell’entrata in vigore della legge 168/82 e a condizione di dimostrare che, alla data di acquisto dell’abitazione poi venduta, erano in possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa.

Il credito d’imposta può essere utilizzato:

–         in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto

–         in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito

–         in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto

–         in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

 Per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Se, per errore, la dichiarazione è stata omessa, è comunque possibile integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.

Quando non spetta

 Oltre al caso in cui il contribuente sia decaduto dall’agevolazione “prima casa” in relazione al precedente acquisto, il credito d’imposta per il riacquisto non spetta nelle seguenti ipotesi:

–         se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”

–         se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”

–         se l’immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

QUANDO SI VENDE UN IMMOBILE

Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso.

Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, o di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria con le normali aliquote Irpef o, nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata.

Fanno eccezione a tale regola:

–         gli immobili pervenuti per successione

–         quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso

–         le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

 In materia di tassazione di queste plusvalenze, è previsto un sistema alternativo a quello “ordinario”. Infatti, il venditore ha la facoltà di chiedere all’atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un’imposta sostitutiva di quella sul reddito.

L’aliquota d’imposta sostitutiva applicabile è pari al 20%.

Il notaio stesso provvede ad applicare e a versare l’imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore la somma relativa. Quindi, comunica all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.

La tassazione in base all’imposta sostitutiva non può essere chiesta dal cedente quando:

–         oggetto della cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso

–         viene ceduto un terreno edificabile.

Cessione di immobile acquisito per donazione

 Quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l’eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione solo se, al momento della cessione, non sono ancora trascorsi cinque anni dal giorno in cui il donante ha acquistato l’immobile.

La plusvalenza tassabile è pari alla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal donante.

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