SUCCESSIONE E DONAZIONE DI IMMOBILI

LE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI EREDITATI

 Le persone che ricevono in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari hanno l’obbligo di versare l’imposta di successione.

La base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla rendita catastale dell’immobile (rivalutata del 5%) moltiplicata per i seguenti coefficienti:

–         110, per la prima casa;

–         120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);

–         140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;

–         60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

–         40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.

L’imposta di successione è comunque determinata dall’ufficio.

Sono previste aliquote diverse a seconda del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l’erede. In particolare, si applicano le seguenti aliquote:

–         4%, per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro;

–         6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro;

–         6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado;

–         8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.

Le imposte ipotecaria e catastale e l’agevolazione prima casa

 Quando nell’attivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, oltre all’imposta di successione sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale.

Queste sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di 168 euro per ciascuna imposta.

Le imposte ipotecaria e catastale devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il versamento va utilizzato il modello F23, nel quale devono essere indicati i seguenti codici tributo: 649T, per l’imposta ipotecaria e 737T, per l’imposta catastale.

Se all’interno dell’asse ereditario vi è un immobile (non di lusso) in relazione al quale sussistono i requisiti previsti per l’agevolazione “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa (168 euro per ciascuna imposta).

L’agevolazione spetta se il beneficiario (o, nel caso di immobili trasferiti a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire dell’agevolazione “prima casa”.

 La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 33/2011 fornisce importanti chiarimenti sulla decadenza dall’agevolazione nei casi in cui uno degli eredi abbia reso una falsa dichiarazione o quando egli non trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile ereditato nel termine di diciotto mesi. Nel primo caso, la mendacità della dichiarazione determinerà la decadenza del beneficio non solo per il soggetto che ha dichiarato di possedere i requisiti per poterne fruire, ma anche per gli altri coeredi (la sanzione sarà però applicata solo all’autore della dichiarazione mendace).

Anche nel secondo caso si avrà la decadenza dal beneficio. Tuttavia, il recupero dell’imposta e della relativa sanzione interesserà interamente ed esclusivamente il soggetto che non ha rispettato l’impegno assunto (il trasferimento della residenza).

LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

La dichiarazione deve essere presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente.

È necessario compilare l’apposito modulo (modello 4), reperibile presso ogni ufficio territoriale o sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it), e successivamente presentarlo all’ufficio territoriale dell’Agenzia nella cui circoscrizione era fissata l’ultima residenza del defunto. In caso di utilizzo di modello differente, la dichiarazione risulta nulla.

Se il defunto non aveva la residenza in Italia, la denuncia di successione deve essere presentata all’ufficio nella cui circoscrizione era stata fissata l’ultima residenza italiana. Se non si è a conoscenza di quest’ultima, la denuncia va presentata all’Agenzia delle Entrate – Direzione provinciale di Roma II – Ufficio territoriale “Roma 6”, Via Canton 20 – CAP 00144.

Quando nell’attivo ereditario è presente un immobile, prima di presentare la dichiarazione di successione occorre calcolare e versare le imposte ipotecaria, catastale e di bollo, la tassa ipotecaria, i tributi speciali e i tributi speciali catastali.

Inoltre, entro trenta giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, è necessario presentare la richiesta di voltura degli immobili agli uffici dell’Agenzia – Territorio.

Chi deve presentare la dichiarazione

Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione:

–         gli eredi e i legatari, o i loro rappresentanti legali;

–         gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza o di dichiarazione di morte presunta;

–         gli amministratori dell’eredità;

–         i curatori delle eredità giacenti;

–         gli esecutori testamentari;

–         i trustee.

Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione, è sufficiente che la stessa sia presentata da una sola di esse.

Alla dichiarazione non occorre più allegare gli estratti catastali degli immobili caduti in successione (risoluzione n. 11/E del 13 Febbraio 2013).

 La dichiarazione di successione può essere modificata entro la scadenza del termine di presentazione. Con la risoluzione n. 8/E del 13 gennaio 2012 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che è possibile rettificare la dichiarazione anche oltre tale termine, purché le modifiche siano dichiarate prima della notifica dell’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta o, in mancanza, entro il termine previsto per la notifica del medesimo atto (due anni dal pagamento dell’imposta principale).

 Quadro riepilogativo dell’imposta sulle successioni:

LE DONAZIONI DI IMMOBILI

Anche le donazioni e gli atti di trasferimento a titolo gratuito degli immobili sono soggetti a imposizione.

Le aliquote da utilizzare per determinare l’imposta sono le stesse previste per le successioni e variano in funzione del rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario:

–         4%, per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro;

–         6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro;

–         6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;

–         8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuto tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.

 Gli importi esenti dall’imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all’indice del costo della vita. Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare, sono dovute inoltre:

–         l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;

–         l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.

In merito alle donazioni di “prima casa”, valgono le stesse agevolazioni concesse per le successioni.

In sostanza, invece che applicare le citate percentuali sul valore dell’immobile, il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

 Con la circolare n. 44/E del 7 ottobre 2011, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per la registrazione di un atto di donazione, se di valore inferiore ai limiti stabiliti per le franchigie, non è dovuta imposta di registro.

 Monza e Brianza, Desio 07/06/2013

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