La scelta di tassare il rent to buy come se fosse un contratto “bifronte”, e cioè come una locazione nella fase in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile e come una compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto, è oggetto di alcuni rilievi critici nella nota del Consiglio nazionale del Notariato elaborata al fine di commentare la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.4/E/15 la quale, a sua volta, ha illustrato l’opinione del fisco sulla tassazione del rent to buy. Preferibile sarebbe stato, secondo il Notariato, trattare il rent to buy come un tipo contrattuale a sé stante, valorizzandone le peculiarità, e non come una mera sommatoria (così ha opinato l’Agenzia delle Entrate) di una locazione e di una compravendita.
Il principale punto di crisi che deriva dalla considerazione del rent to buy come un contratto “bifronte”, è rappresentato dall’opinione del fisco sulla sorte delle somme tassate come acconto, qualora questa tassazione (che si detrae da quella da versare al momento del passaggio di proprietà) si renda eccedente rispetto all’ammontare di imposta di registro dovuto in sede di stipula del contratto definitivo (questo capita facilmente ad esempio se gli acconti sono tassati al 3% per l’intero loro valore, mentre la tassazione del contratto definitivo si effettua con l’aliquota 2% applicata alla rendita catastale). Altro tema su cui il Notariato controverte è quello della sorte della tassazione applicata ai canoni pagati “in conto vendita”, qualora il conduttore decida di non esercitare il diritto di acquisto: per le Entrate si tratta di versamenti che diventano “a fondo perduto”, e cioè che non sono suscettibili di restituzione, mentre il Consiglio nazionale del Notariato obietta che questa soluzione estremamente rigorosa avrebbe potuto essere stemperata ritenendo invece soggette a restituzione le somme tassate come acconti. Infine, il Notariato rileva che la ritenuta “doppia anima” del rent to buy ha come conseguenza l’applicazione di una doppia imposta fissa di registro nel caso in cui sia il rapporto di godimento che la cessione siano soggetti a Iva; quando invece la considerazione del rent to buy come fattispecie contrattuale unitaria (e cioè così come essa è sotto il profilo civilistico) avrebbe comportato l’applicazione di una sola imposta fissa di registro.
(Il Sole 24 Ore del 17 marzo 2015 – Angelo Busani pag. 44)
Monza e Brianza – Desio 18/03/2015
