L’imprenditore individuale potrà estromettere l’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa in forma agevolata. Un emendamento presentato dai relatori alla legge di stabilità per l’anno 2016 lo prevede espressamente. L’emendamento prevede che l’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, D.P.R. 917/1986, può optare entro il 31 maggio 2016 per l’esclusione dei predetti immobili dal patrimonio dell’impresa. L’emendamento agevola l’estromissione sia dell’immobile strumentale per natura, sia quello per destinazione. L’estromissione comporterà il pagamento dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale del fabbricato e il relativo valore fiscalmente riconosciuto; siccome l’emendamento viene inserito nell’articolo 9, DDL di stabilità si applicano le altre regole relative alla assegnazione dei beni immobili ai soci e in particolare sulla determinazione del valore normale su base catastale. Trattandosi normalmente di fabbricati di categoria D il coefficiente moltiplicatore della rendita catastale è pari a 63; qualora il valore catastale del fabbricato risulti inferiore al costo di acquisto o di costruzione nulla sarà dovuto a titolo di imposta sostitutiva delle imposte dirette. L’imprenditore individuale deve inoltre affrontare il problema dell’Iva e verificare se l’immobile sia entrato nella sfera dell’impresa con Iva detratta oppure no. Nel primo caso l’estromissione è fuori campo Iva per l’articolo 2, punto 5, D.P.R. 633/1972. Qualora invece il fabbricato abbia generato la detrazione dell’Iva l’estromissione rientra nel campo di applicazione dell’imposta. Tuttavia l’operazione è naturalmente esente da Iva in base all’articolo 10, punto 8-bis, DPR 633/7192: il contribuente deve solo verificare se dal momento dell’acquisto o ultimazione della costruzione sia trascorso il periodo di dieci anni; ove tale periodo non fosse passato deve essere rettificata la detrazione Iva nella misura di tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. In caso di estromissione esente oppure fuori campo Iva occorre verificare anche se nell’ultimo decennio siano state fatte spese incrementative con Iva detratta; anche in questo caso deve essere effettuata la rettifica della detrazione.
(Il Sole 24 Ore del 18 novembre 2015 – Gian Paolo Tosoni pag. 39)
Monza e Brianza – Desio 18/11/2015
