La cedolare secca sugli affitti e` un`imposta sostitutiva (determinata in misura del 21%) che, se scelta, sostituisce quelle ordinariamente dovute sulle locazioni e, cioe`:
– l`Irpef e le addizionali sul reddito degli affitti;
– l`imposta di registro e il l`imposta di bollo alla registrazione;
– l`imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
– l`imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
Il reddito assoggettato a cedolare secca e` quindi escluso dal reddito complessivo ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell`Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprieta` o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unita` immobiliari abitative locate.
L`opzione non puo` essere effettuata nell`esercizio di attivita` di impresa o di arti e professioni.
Non possono aderire al nuovo regime le societa` e gli enti non commerciali.
In caso di contitolarita` dell`immobile l`opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l`opzione sono tenuti al versamento dell`imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l`imposta di bollo sul contratto di locazione.
L`imposta di registro deve essere versata per l`intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l`ammontare minimo dell`imposta dovuta.
L`opzione puo` essere esercitata in relazione alle unita` immobiliare a uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all`abitazione. La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all`attivita` di impresa o di arti e professioni. Il locatore (proprietario) che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore (affittuario) mediante raccomandata contenente la rinuncia alla facolta` di chiedere, per tutta la durata dell`opzione, l`aggiornamento del canone di locazione (anche se previsto nel contratto) inclusa la variazione accertata dall`Istat dell`indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell`anno precedente.
La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l`opzione ed e` obbligatoria: il mancato invio rende inefficace l`opzione stessa (articolo 3, comma 11 del dlgs 23/2011). La comunicazione non e` necessaria solo per i contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone.
Come gia` anticipato, l`importo dell`imposta sostitutiva si calcola applicando un`aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E` pero` prevista un`aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
– nei comuni con carenze di disponibilita` abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonche` gli altri comuni capoluogo di provincia ;
– nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) dal 2013 l`aliquota ridotta e` pari al 15% (Dl 102/2013). L`opzione vincola il locatore all`applicazione del regime della cedolare secca per l`intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l`opzione viene esercitata per le annualita` successive.
Il locatore ha la facolta` di revocare l`opzione durante ciascuna annualita` contrattuale successiva a quella in cui e` stata esercitata l`opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell`imposta di registro relativa all`annualita` di riferimento (30 giorni dalla scadenza di quella precedente) e obbliga al versamento della stessa.
Resta salva la facolta` di esercitare l`opzione nelle annualita` successive.
Monza e Brianza – Desio 29/10/2013
